2020年12月6日 (日) 01:27 117.188.30.139

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		+	原创大秦笔记大秦笔记
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		+	“喝一杯茶，唱一首歌，写几段文字，拍几张照片，录一段儿视频。我就是“大秦笔记”秦智勇，行走在美丽乡村和中国景区。所见所闻、所感所悟，愿意分享、共同交流。”
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		+	美丽乡村开发与建设，的确是个费神伤身的事儿
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		+	“大秦笔记”秦智勇
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		+	关于美丽乡村建设，关于农村农业发展，2020这一年我的感受颇深。因为一个项目，一个以生猪产业为核心支撑的美丽乡村全域开发项目，我有50%时间是在乡村待着的。
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		+	项目包括：一个50万头生猪全链开发与建设、一个乡镇的整体规划与开发（三个产业小镇、乡镇镇郊的一个丹霞地貌地质公园和一个水利风景区）、“两茶”（油茶与茶叶）产业发展规划与打造等。
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		+	项目的每个板块与子项都够“喝一壶”的，所以我住在乡村农户家一次就是10天，到每家每户去串门已是常态；项目选址的地80%都用脚丈量过数次；当地发生洪水还代表公司去捐款；多轮次拜访请教沟通村书记、乡镇领导、县级各局局长和各位县长，就连县委书记也是要定期向其汇报与座谈交流；带领多位策划、规划、设计、建设专业人员现场查看与交流碰撞，一次次、一遍遍介绍我们团队的愿景与想法；熬过数个凌晨3点的夜，醉过多场已经喝不动的酒，开过数趟夜间往返几百公里的车，做过多份给诸方讲解的本子，讲过数遍重复的口干舌燥的话......
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		+	时至今天，项目还有许多不完美、不完善之处，一言难尽！推动落地，是起起伏伏，也是必不可少，“好事多磨”，我们团队信心满腹。“世上无难事，只怕有心人”，“世间万事，皆怕认真二字”，“台上一分钟，台下十年功”，“看得见人前的光彩夺目，看不见背后的泪流满面”......我们经常用这些口号激励自己和安慰自己，你别说，这个还管用的呢！
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		+	美丽乡村开发与建设，的确是个费神伤身的事儿，但既然选择了就没有退路，说不上情怀，但多少还是有份责任的，内心的小倔强还是有梦的。
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		+	“大秦笔记”做过策划与操盘过文旅项目，当然更操盘过几个公司，所以继续“苟活”在所谓大项目的各个环节里。以前讲投资规模大就是大项目，今天看依然如此，只不过今天增加了“业态多、领域多、综合性强、资本周转率快”的一定开发规模体量的项目也可以叫大项目。2020我们正在做的项目，也可以挂靠得上大项目呢。
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		+	这种经历的前期，有两个至关重要的点：一个是土地指标，一个财务测算。在这里我就不说策划、规划、设计、建设等啦。
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		+	第一，这里说的是项目前期，其实就是项目建设与运营前的至关重要的工作。不是说策划、规划不重要，也是非常重要。比如要想获得与拿到土地指标，一样得巧妙策划。这方面吃透土地政策很重要，活用产业政策很重要，搞好与自然资源局的关系很重要，优质规划院、尤其是有过国土空间规划经验的规划院很重要；
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		+	第二，通观现在大部分在市县级开发的项目，没有相应的商业用地和商住用地支撑的都生存不下去；那么到了县城与乡镇，一方面必须把产业开发发展放在首位，一方面同样没有商业和商住土地指标则哪来的快周转的收益，何况位于县城与乡镇的这样的土地指标目前价值也是大打折扣呢；
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		+	第三，不测算是大部分跨界或转型过来投美丽乡村开发的，只是一味地相信了政策，殊不知政策也是“先征后返、先建后返”以及“税收留存部分返还”等，而真正来钱的政策是国家统一管控与拨付的产业政策支持与补贴资金，这个必须得实干、经得过层层审计检查，且目前基本都带有3倍的杠杆呢。那么你的项目还不好好测算与相对精准预算，资金链不断或者财务成本不高，那才怪呢！
		+	今年再次“死磕”这两个至关重要点。其中酸甜苦辣，只有亲身经历过方知浓烈，只有再次经历后方知有道，只有不断总结复盘才能变成自己的技能之一。这些内容，不便细数，留给我以后讲课使用。
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		+	（“农学谷”总结的好！）
		+	“大秦笔记”还是有点梦想的，所以经常折腾。经历虽苦中作乐，但肯定是财富。一边经历，一边用“大秦笔记”记录；一边与各位交流，一边“博采众长、取长补短”，同时也把自己所感所悟进行分享。
		+	做项目，说与做同样重要，就如同策划和规划一样重要。前期，说得好，很重要，主要是顶层策划撒；中间是要建的好，规划与设计很重要；后期是运营至关重要，就是做的好（运营的好），主要是市场营销策划和执行力制胜。如今的项目开发，可不是“房子建好、卖了，却不怎么管物业的事”啦，而是“没有好的物业管理，就卖不出房子”啦。（这里不是特指房地产，而是这样类比，自可意会）
		+	明天，“大秦笔记”出差啦，今天就聊到此吧！冷冷的天儿，很多地方都下雪啦，我们彼此分享取暖。
		+	2020年11月23日于湖南长沙
		+	----
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